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西安浐灞生态区商业地产投资定位研究咨询项目剖析


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项目委托方信息:


浐灞生态区位于西安东北部,是天下首个以生态命名的开发区、国家级绿色生态树模城区、生态文明先行树模区,是天下绿化模范单位及年度生态文明建设规范开发区,肩负着建设西安国际化大都市东部新轴线、对外开放大通道的主要历史使命。浐灞生态区妄想总面积129平方公里,集中治理区89平方公里。凭证第七次天下生齿普查效果宣布,辖区常住生齿55万人。2004年建设以来,坚持“生态立区,工业兴城”生长战略,构建“生态治剃头动区域生长、新区开发支持生态建设”的生长模式,推进全域“生态化、旅游化、景观化、重点区域花园化”建设,形成“3支柱3主导2特色”工业名堂,通过“文化+旅游+生态+效劳”,着力打造“现代、时尚、国际化”新浐灞。2021年上半年,全区实现地区生产总值140.54亿元,按可比增速增添8.7%;生态区省市级重点项目29个(24个在建,5个储备),其中24个在建项目累计完成投资216.63亿元,占年度妄想75.4%,5个新开工项目上半年已所有开工;实现牢靠资产投资224.5亿元,同比增添14.5%。



研究内容概况:


项目研究剖析主要分为三个部分:项目整体生长、商业物业生长研判、投资测算。
第一篇章:商办地块整体生长研判思绪:商办地块的整体生长需从三个层面举行深条理的钻研,即定位系统、各物业规模及配比、产品研发。
一、定位研判:三个焦点研究工具:都会生长、区域定位、项目承载使命;1.区域与都会生长、2.项目与区域定位
二、物业规模及配比研判:1.整体物业规模区间及配比、2.商业规模的推算、3.办公规模的推算、4.公寓规模的推算、5.旅馆规模的推算
三、整体妄想设计:1.功效分区、2.交通组织建议、3.整体气焰气焰
第二篇章:商业产品生长研判思绪
一、区域商圈及项目商业品级判断:1.项目所在区域商圈品级判断、2.项目商业品级判断
二、客群定位:1.消耗群体圈层分类、2.消耗群体定位研究
三、形象定位:凭证对区域商圈、项目商业产品、目的客户、项目形象等方面举行深条理、多维度剖析,判断出适合项目商业生长的偏向及项目商业在区域及市场中的主题、层次定位。
四、业态组合:思量因素:阛阓规模、区域市场竞争、目的市场、消耗者行为参考、项目特征、吸引客流的能力、渗透率、消耗时间、需求周期。1.阛阓类型和面积、2.区域市场竞争、3.目的消耗市场、4.消耗者趋势、5.渗透率、6.消耗时间、7.需求周期
第三篇章:投资剖析
为了更周全的体现投资剖析的主要焦点要素,此次剖析涵盖开发期测算模子和运营期测算模子两个部分。
开发期测算模子主要体现开发期的焦点要素,包括本钱估算、损益及利润分派、投资妄想表、销售进度表、税金估算表、现金流量表等方面临项目的开发周期举行测算;
而运营期测算模子是从商业及旅馆的运营周期举行测算,包括运营周期、租金收入、运营本钱用度等。

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